Вернуться к списку новостей

Управляющий партнер Larus Capital Андрей Стреналюк дал интервью для РБК Недвижимость

23 Марта 2020
Larus Capital: «Все кризисы — явления пусть и острые, но временные»

Управляющий партнер, член совета директоров девелоперской компании Larus Capital Андрей Стреналюк рассказал о «черных лебедях», влияющих на рынок недвижимости, переходе на эскроу-счета, а также о проектах, которые будут ликвидными даже в кризис. 

— Обвал рубля, как и в прошлые кризисы, привел в марте 2020 года к росту спроса на недвижимость в Москве. Как вы думаете, с чем связана эта тенденция?

— Рост спроса сейчас во многом обусловлен нестабильной ситуацией. Во-первых, она подстегнула тех, кто откладывал решение о покупке, а во-вторых, люди по опыту предыдущих кризисов знают, что недвижимость является одним из самых надежных вариантов сохранить заработанные деньги.
Тем, кто планировал покупку ранее, рекомендуем сейчас посмотреть максимальное число вариантов, уделив особое внимание не низкой цене, а качеству проекта. Продуманный и интересный объект будет актуален в своем сегменте и через пять — десять лет, а значит, останется ликвидным; такие новостройки однозначно являются более привлекательным вариантом для инвестирования, по сравнению с покупкой на вторичном рынке или другими, более высокорисковыми инструментами. Например, мы в концепции клубного дома Vitality применили ряд решений из премиум-класса, которые сохранят привлекательность в бизнес-классе и в последующие семь — десять лет.

— Можете ли привести аргументы увеличения спроса к росту цен на новостройки?

— Рост цен в обозримой перспективе возможен, но не вследствие желания девелоперов спекулировать на всплеске спроса, а в результате того, что есть реалии в виде затрат на эскроу, которых не было раньше, и увеличения себестоимости проектов, так как часть материалов зависит от изменения курсов валют.

— Некоторые компании из-за коронавируса сейчас переводят сотрудников на удаленку. Какие меры принимаются в плане защиты ваших сотрудников, работников на стройке, клиентов компании?

— Согласно рекомендациям властей города, мы перевели половину сотрудников офиса в режим дистанционной работы, а остальных — в режим частичной дистанционной работы и распространили рекомендации для снижения риска заболевания. Одновременно, в офисе продаж усилили все необходимые санитарно-профилактические мероприятия с целью заботы о наших сотрудниках и клиентах. Также мы обсудили ситуацию с генподрядчиком — сербской компанией Kenmer — и выработали необходимые меры для снижения риска заболевания на стройплощадке: измерение температуры при входе на объект, маски и дезинфекция.
В нынешней ситуации для нас важно сберечь здоровье людей и в то же время сохранить высокие темпы строительства согласно графику, чтобы выполнить взятые обязательства.
Вместе с тем важно понимать, что все кризисы — явления пусть и острые, но временные. Есть и другие важные события, которые меняют условия работы компаний на рынке, и в первую очередь это значительные изменения в законодательстве. Уже прошло достаточно времени, чтобы говорить об их последствиях и оценивать, как они в действительности повлияли на участников рынка.

— С лета прошлого года девелоперы перешли на новую схему финансирования строительства — через эскроу-счета. Как адаптируются к изменениям рынка небольшие частные девелоперы?

— Владельцам девелоперских компаний стало сложнее, поднялась себестоимость за счет увеличения затрат на эскроу, выросла личная ответственность. Те, кто хочет остаться на рынке, адаптируются к работе с эскроу, принимают новые правила игры и двигаются дальше.
В первую очередь, эскроу стимулирует девелоперов еще более внимательнее относиться к выбору площадки для нового проекта и к экономике проектов. И это особенно касается небольших частных девелоперов. Сегодня прибыль ниже 10–15 тыс. руб. с «квадрата» — реальные риски для проекта, так как в ходе его реализации могут возникнуть форс-мажорные обстоятельства, поэтому запас прочности должен быть всегда. В регионах этот показатель нередко находится на уровне 5–10 тыс. руб. на 1 кв. м. Строительный цикл занимает два-три года, и за это время могут произойти непредвиденные вещи, например рост цен на стройматериалы или иные обстоятельства. Такие риски не получится компенсировать при слабой экономике проекта.
Если в Москве и крупных российских городах маржинальность девелоперского бизнеса еще достаточно высокая, то в небольших городах ситуация сложнее. И чтобы не потерять темпы строительства в России и достигнуть показателей ввода жилья до 120 млн кв. м в год, в некоторых регионах нужно стимулировать строительную отрасль — уменьшать обременения, помогать застройщикам с подключением к наружным коммуникациям оптимальным образом, ввести пониженные ставки по проектному финансированию либо субсидировать жилые проекты.

— Что нужно учитывать девелоперским компаниям в современных условиях?

— Во-первых, у компании должен быть оптимальный штат. Поэтому у нас небольшая, но проверенная в деле компетентная команда. Мы сами выполняем функции заказчика, также у нас свой маркетинг и отдел продаж.
Второе — нужно иметь площадку в хорошей локации и качественно проработать архитектурную и маркетинговую концепцию проекта, чтобы получить хорошую экономику и интересный продукт.
И третье — не нужно гнаться за миллионами метров, лучше собирать качественный портфель, пусть даже небольших проектов, но с высокой рентабельностью.

— Есть ли какие-то проблемы в получении проектного финансирования у банков?
— С банками уже налажена работа, и девелоперы получают одобрение новых проектов и финансирование. Кредитные организации внимательно смотрят на проекты и отказывают в случае, если экономика на грани рентабельности или проблемы с документами. В целом это идет на пользу отрасли. Сегодня не получить банковского финансирования, если есть проблемы с экономикой или с исходно-разрешительной документацией.
Раньше многие проблемы у застройщиков возникали из-за неправильной финансовой оценки проекта, теперь кредитные организации контролируют эти вопросы. В принципе, такие проекты и раньше не стоило реализовывать, а сейчас они просто не получат финансирования.
Недавно мы вели переговоры о финансировании проекта с одним из крупнейших российских банков, никаких сложностей по документам не возникло. Проблема была одна: даже в ситуации, когда банку не надо вкладывать собственные деньги, — то есть девелопер финансирует расходы по проекту своевременно, обеспечивая наполнение эскроу-счета средствами от продаж, — все равно совокупно услуги банка стоят достаточно дорого и это отражается на себестоимости.
Было бы разумно использовать немецкий опыт, где используется поэтапное частичное раскрытие эскроу счета, по факту наступления ключевых событий. Например, достигнута точка устройства монолитного каркаса, выполнены фасадные работы, и так далее. Такой вариант защищал бы и интересы покупателей, и одновременно делал затраты девелоперов на эскроу разумными. Это точно бы помогло девелоперам быстрее достичь задачи по строительству 120 млн кв. м в год.

— Многие эксперты предсказывали заметный рост цен на новостройки. Каково ваше мнение?
— Мы наблюдаем определенный рост цен в последние несколько месяцев, но, думаю, еще рано говорить о ситуации в целом. Из долгосрочных трендов, которые могут повлиять на рынок новостроек, хочу отметить реновацию в Москве. Она набирает темпы, ежегодно будет вводиться все больше проектов, часть квартир выйдет на открытый рынок. Предложение в стандартном классе сильно увеличится, и это может скорректировать цены на столичные новостройки массового сегмента. В том числе из-за этого мы планируем развиваться в сегментах бизнес- и комфорт-плюс.

— Маржинальность девелоперского бизнеса сократилась после эскроу. Как можно увеличить рентабельность проектов?
— После перехода на эскроу-счета скорость возведения является одним из ключевых факторов в экономике проекта. Поэтому очень важно выбрать генподрядчика, который обеспечивает хорошую скорость при высоком качестве строительства. На нашем объекте Vitality — это сербская компания Kenmer, которая обеспечивает темп в среднем по этажу в неделю на каждом из двух корпусов. До конца марта мы планируем закончить работы по устройству монолитного каркаса в обоих корпусах, уже начали остекление, кладочные работы, внутреннюю инженерию. Высокие темпы дают нам определенный запас прочности в реализации проекта в целом.
Дополнительно вместе с проектировщиками мы изучаем для будущих проектов технологии, которые смогут обеспечить еще более короткие сроки возведения зданий. В том числе изучаем технологию по устройству несущего каркаса из металла, по которой возвели достаточно много зданий в США и Китае. В России тоже есть поставщики данных решений и материалов. Сокращение времени строительства будет давать значимое конкурентное преимущество в новых условиях.

— Сегодня в бизнес-классе реализуется много проектов. Насколько на столичном рынке большая конкуренция?

— Некоторые проекты не полностью соответствуют уровню бизнес-класса. Часто это просто маркетинг и вопрос позиционирования. По-настоящему качественных проектов не так много, но они активно конкурируют между собой, стараясь предложить яркие концепции, подстраиваясь под ожидания взыскательной аудитории.
Бизнес-класс подразумевает довольно высокие требования и к продукту, и к качеству самого строительства, и к локации. Если какая-то новая площадка не соответствует всем необходимым параметрам для реализации в этом сегменте, то мы ее не будем приобретать. Нам важно понимать, что проект действительно оправдает ожидания требовательных покупателей бизнес-класса, тогда можно быть спокойными за продажи, а значит, и за рентабельность.

— Какие площадки вы рассматриваете для реализации своих будущих проектов? Как считается экономика проекта, много ли площадок соответствует необходимым сегодня критериям?
— Сейчас мы в основном смотрим площадки для будущих проектов без разрешительной документации, в редком случае — с ГПЗУ, но только если это очень хорошая локация, где мы ожидаем от покупателей высокий спрос по отличной цене. Мы рассматриваем две-три площадки в неделю, изучаем их экономику, риски и соответствие нашей норме доходности. Для нашей компании на сегодняшний момент вполне нормально реализовывать один проект в два года, но мы стремимся развиваться и считаем правильной стратегию постепенно прирастать новыми проектами. Также мы готовы работать в кооперации с собственниками участков на взаимовыгодных условиях.

— Какие сегодня условия для успешного проекта, какие приоритеты у компании?
— У нас есть внутренний термин handmade — когда мы вкладываем в продукт собственные идеи, создающие добавленную стоимость. Мы применяем этот подход в трех ключевых направлениях Larus Capital — маркетинг, продажи и собственный заказчик. У нас нет своей генподрядной организации, это нерентабельно для небольшого девелопера.
Департамент маркетинга и продаж занимается только нашими проектами и хорошо мотивирован, поэтому работает более успешно, чем наемные компании. Также департамент маркетинга и продаж работает в тесной связке с заказчиком и архитектором, начиная с подбора площадки и создания концепции проекта. Так рождается конкурентоспособный продукт.
Ежедневное общение с покупателями дает нам важнейшую информацию для операционной деятельности. Например, при реализации проекта «Тимирязев парк», услышав потребности покупателей, мы сделали выгодную рассрочку, которая пользовалась большой популярностью.
Можно быть не очень большим девелопером, но эти основные компетенции позволяют создать качественный продукт, который будет иметь хорошую маржинальность.

— Какие проекты сегодня востребованы покупателями бизнес-класса?
— Сейчас один из основных вызовов для девелопера — создать качественный и востребованный продукт в конкурентном сегменте.
При создании клубного дома Vitality участок был куплен с почти полностью выполненной проектной документацией. Несмотря на это, мы потратили более шести месяцев на полную корректировку. Мы переработали все, начиная с концепции, заканчивая фасадами и планировками, хотя могли начать строительство существенно раньше. Мы провели большой маркетинговый анализ конкурентной среды, организовали конкурс среди архитектурных бюро и в результате выбрали компанию ADM.

— Расскажите подробнее о вашем новом проекте Vitality.
Сегодня у людей очень актуальна потребность в хорошем отдыхе после напряженной работы, большого потока информации и других стрессовых факторов. Название Vitality переводится как «жизненная сила», которая дает пространство для комфорта и восстановления.
У нас получился клубный дом бизнес-класса на 297 квартир, состоящий из двух корпусов, не более пяти квартир на этаже в каждом. Мы задумали Vitality так, чтобы, попав на закрытую территорию через отдельно стоящую входную группу с системой контроля доступа, городской житель сразу чувствовал другую атмосферу — спокойствие, безопасность, отрешенность от городской суеты и стрессов.
На территории — закрытый двор без машин, озеленение и благоустройство. Vitality ориентирован на семейных покупателей, поэтому мы предусмотрели несколько детских площадок для разных возрастов и красивое озеленение. Во дворе будут высажены деревья, различные кустарники и цветники. Так как на территорию не смогут попасть посторонние, а выйти с нее можно будет только имея электронный пропуск, то жители смогут без опаски отпускать детей погулять.
Нам многое пришлось перенять из премиум-класса, чтобы конкурировать продуктом, а не ценой. Например, клинкерный кирпич, большие панорамные окна с хорошей звукоизоляцией от европейского производителя, оптимальные планировки — это решения, которые присущи, скорее, премиальному сегменту, а не бизнес-классу.

— Для чего вы делаете такие проработанные проекты благоустройства?

— Покупателю сейчас есть из чего выбирать, и он готов платить добавленную стоимость только за наиболее привлекательный продукт. Это экономически целесообразная история, а также дополнительный имидж для нашего портфолио, который поддержит нас при реализации будущих проектов.

— В последнее время в столице в массовом сегменте растет спрос и предложение на квартиры с отделкой. Есть ли такой запрос у покупателей бизнес-класса?

— Мы проводили опрос наших покупателей и в целом по рынку. Востребованность в этом формате растет, но еще не доминирует в предпочтениях клиентов. В будущем рынок, скорее всего, придет к отделке white box для многих проектов. Покупатели же в Vitality — это люди в возрасте 35+, они еще хотят создать собственный проект вместе с выбранным ими дизайн-бюро. Они хотят индивидуальности, и мы даем им эту возможность. Мы же вместе с автором проекта компанией ADM обеспечиваем изначальную планировку с минимальным числом несущих стен, это позволяет создавать последующие интерьеры почти на любой вкус. Возможно, вскоре большинство покупателей придут к тому, что дополнительная отделка, создание дизайн-проектов — долгая и утомительная работа. В будущих проектах мы с высокой вероятностью будем реализовывать часть квартир с отделкой white box.

— Какие планы компании на будущее?

— Сегодня у нас в портфеле три площадки. Это уже сданный в эксплуатацию «Тимирязев парк», проект клубный дом Vitality и площадка в Королеве общей площадью 88 тыс. кв. м. В планах на этот год с моим старшим партнером, председателем совета директоров Larus Capital Владимиром Остроуховым — приобрести еще как минимум одну площадку под застройку жилья в пределах Старой Москвы, а дальше будем внимательно следить за тем, что станет происходить на рынке. Для нас важнее положительная экономика каждого проекта, чем их количество.

Статья на РБК:
https://realty.rbc.ru/preview/5e74d55c9a7947734a7bf897

Поделиться в соцсетях

Заказать обратный звонок

Заполните форму обратной связи — и мы свяжемся с вами.